皇冠正网(www.huangguan.us):物管企业加快并购扩规模 行业集中度呈加剧趋势

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本报记者 王丽新

2021年物管行业的并购大戏,在2022年继续上演。

新年伊始,上市仅一年的华润万象生活打响了并购第一枪。紧接着,1月7日晚间,与万物云一样多年称不上市的龙湖智创生活向港交所递交招股书。随后,1月12日,丽水锦茂企业管理工作室等转让郑州智萍企业管理有限责任公司100%股权,上海永升物业管理有限公司接盘。

“传统第三方物业公司靠自身发展面临项目拓展天花板,成本每年攀升,传统基础物业费单价增长却较慢,因此只有靠不断发展壮大,才能在竞争中保证生存。”第一太平戴维斯华北区估价部负责人、高级董事胡建明向《证券日报》记者表示,物管公司发展壮大的途径通常有两条,一是靠公司内部资本积累,实现渐进式成长;二是通过公司并购,快速扩展资本规模,实现跨越式发展。依据国外公司发展历程,大公司几乎都是通过某种程度或形式的兼并收购才成长起来的。

克而瑞物管通过对市场公开披露信息(含非上市企业)监测发现,2021年,物管行业发生的企业并购案涉及金额已超过400亿元,这个数值是2020年的四倍。

头部物管企业并购加速

众所周知,物管行业是从服务于房地产开发业务逐渐独立而走向资本市场的。截至2021年底,全国上市物管公司达55家,随着头部物管企业加快从房企拆分上市进程,行业迎来“大鱼吃小鱼”的新竞争格局。

克而瑞物管数据系统CPIC监测显示,2021年,物管企业的前10门槛值大幅提升,企业要进入行业发展前10名,在管面积值要达到2.70亿平方米以上,这与2020年的数值相比,前10门槛提升8300万平方米,增幅为44.39%。

在2021年全年并购案涉资超过400亿元的市场环境中,头部物管企业快速壮大,涉及并购方包括碧桂园服务、华润万象生活、融创服务、万物云等在内33家物管企业。比如,碧桂园服务2021年启动了三笔大手笔并购,分别是以54.32亿元收购蓝光嘉宝服务股权、以不超过100亿元收购富力物业以及以不超过33亿元收购彩生活服务核心资产邻里乐控股。单单这三笔,碧桂园服务就花了187亿元,约占2021年内物管行业收并购总金额比重的47%,几乎占据了半壁江山。

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从2022年开年物管企业的上述资本动作来看,并购依然在加速启动。“收并购的优势与惯常运营发展相比,可以大大削减投资时间、快速实现规模扩张、产生业务协同效应以及借此削减对现有业务的依靠,降低经营风险。”胡建明对《证券日报》记者表示。

克而瑞研究中心企业研究总监朱一鸣也表示,物管企业收并购大潮背后显现出三大发展逻辑:第一,政策利好的背景下,物管企业迎来收并购窗口期,而资本的持续涌入支撑了企业的收并购意愿;第二,收并购有利于物管企业的规模扩张与战略发展;第三,收并购可以反哺物管企业在资本市场的竞争优势。

行业集中度将加剧

当前,由于地产开发业务规模增速持续放缓,天花板将至,无生存压力的房企不得不提前布局第二增长曲线,而物管板块是财务收入较为稳定,资本市场目前较为认可的可拆分业务,自然是房企的首选分拆上市业务。

有研究机构称,2021年,新赴港递交IPO申请物管企业数量高达36家,新增上市物管企业仅14家,上市平均用时已延长至190天,相较于2020年拉长51.2天。目前55家上市物管企业总市值6500亿港元,而在2021年内,这一市值曾高达万亿港元,相当于下降超过三成。

但这并未影响部分物管企业加快上市融资,从而加速实现并购扩张的目的。“从已经上市的物管企业来看,上市后融资加快,为在当下地产正值寒冬之际低价收购资产提供了资金。”有业内分析师向《证券日报》记者表示,相较于房地产行业融资收紧的大环境,当前物管企业上市筹资相对轻松,资本的密集涌入加速了物管行业的整合、分化。

据克而瑞统计,2021年共有8家上市物管企业发起11项配售或者可转债券,募集资金净额达345.67亿港元。而这些资金,多用于收并购。

目前,物管行业陆续得到国家多个政策支持,成为房企布局“第二增长曲线”的重要选择。同时,部分房地产开发商出现流动性问题,其可能出售旗下优势的物管资产来度过低谷,这给急于扩规模的物管企业带来增量机遇。

“当下依然属于物管企业收并购的窗口期。”中指研究院物业事业部副总经理牛晓娟向《证券日报》记者表示,但需审慎考虑两大因素:第一,地产行业承压,物管企业合约面积增长的不确定性增大,因此,在收并购时应多加考虑被收购企业未来业绩的可实现性,进而商定交易价格;第二,当前地产行业尚未出现春暖花开的迹象,作为关联企业的物业公司,其运营情况也有可能出现某些不确定性,因此企业在收并购时应在整体风险可控下进行并购,从而实现企业的可持续发展。

牛晓娟同时表示:“并购加速了行业整合,为整个行业带来诸多变数和不确定性,但有一点可以确定,整个市场的集中度会显著提升。”

4 留言

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